共享办公租赁合同，你必须关注的风险点！

     温馨提示！共享办公租赁合同，你必须关注的风险点！“处于共享经济的浪潮，共享办公模式一定程度上解决了办公短租的痛点，使得创业公司的短租需求、办公配套等不再那么难以满足，大大降低了创业公司初始成本，风头一时无两。但是共享办公这种新颖的运营模式也会对创业公司造成一定的法律风险，尤其是在租赁关系内容的确定上，所以如何在降低成本的同时为创业公司规避这些风险则是本文的目的所在。”

    关于共享办公空间的起源

    Co-Working Space（共享办公空间）是共享经济的一种全新商业模式，这一模式源自于美国WeWork公司。

    其运营方式主要是从房东或物业经理那里租赁空置的办公楼层空间，将其装修改造后，然后转租给个人和初创企业，提供配有豪华办公桌椅、沙发、会议室、WIFI、会客室、打印室、零食和休闲设备的时髦公共办公环境，所有租赁入驻的会员都能享受到上面所有这些服务。

    WeWork创立于2010年，是共享办公商业模式的鼻祖。2012年以来，WeWork拥有的办公空间几乎是谷歌的两倍，在2012年到2017年间租用的办公空间面积达130万平方英尺，在伦敦核心办公区仅次于英国政府，同时也超过同期的亚马逊（100万平方英尺）和德意志银行（90万平方英尺）。在2017年8月的最新一轮融资中，WeWork的估值已经超过200亿美元。

    关于共享办公空间利弊分析

    在国内，共享办公也明显经历了时代竞争的洗礼，进入了相对成熟的阶段，现在市面上各类孵化器从前几年的数十万家，洗牌的只剩下数百家。尽管如此，不少初创公司和创业者第一次租赁办公场所时，往往还是会陷入事与愿违、弄巧成拙的困境。

    创业者和初创公司管理者在租赁办公室的过程中，常常会在几个关键问题上犯错，结果不仅得不到预期中的服务，还增加运营费用，甚至耽搁了公司业务增长。对于那些早期或初创期的公司，这可能是致命的问题。

    但是共享办公也各有利弊，一方面，你可以找到一个低于市场价格的办公场所，并享受到其提供的基础设施服务。另一方面，你也会受到诸多限制，譬如无法对办公场所进行大刀阔斧的装修改造等。

    此外，考虑到共享办公模式本身的风险，你是可能只是一个次承租人，如果共享办公运营者在未来一到五年时间内发生财务问题，那么可能会导致你自己承担相关损失。这些都需要你对当初共享办公的租赁合同有一个清醒的认识。

    关于共享办公租赁合同，你必须了解的风险点！

    1、审查租赁授权链完整性

    对出租主体的审查，首先应审查出租人是否有权出租标的物，比如查验房地产权利证书或者其他有效证明文件（房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件）。审查合同时要注意查看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致。

    共享办公企业的租赁授权链是否完整可以分为以下两种情况：

    1） 若产权人为直接的上游出租方，则直接与产权人签订租赁合同即可；

    2） 若产权人为非直接的上游出租方，即共享办公企业系从二手或多手承租方处获得该共享办公的房屋使用权，则需要取得从产权人到共享办公企业之间的每个租赁关系的合同，并且每个租赁关系均须取得相应的转租授权，否则转租行为将被视为无效。

    在实务中，存在上游租赁合同中未明确约定同意转租条款，但是在上游的租赁合同中存在将房屋租赁用途中列明可用于“孵化器/联合办公”的情况，也可视为上游出租方对下游承租方“共享办公企业”转租行为的授权。

    即使转租行为有效，因为下一层次的租赁合同的效力依附于上一层次的租赁合同，所以转租期间原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止，而且实践中也常发生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租赁，转租合同因此提前终止的情况。

    因此，关于涉及转租的共享办公，创业者除了关注转租的授权，还需要明确合同被动变更、解除或者终止后的责任承担问题。

    2、审查租赁标的物用途与及周边用地的用途

    在签订共享办公的租赁合同前，应核实租赁房屋房产证上所载的用途是否为办公，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。

    因为很多共享办公运营企业为了节约成本，会将非办公用途的土地、房产当作办公用地出租，这样虽然暂时不影响实际用途，但对创业者后续向相关部门的证照申请、合规审查会产生较大的影响。

    所以，若共享办公运营商提供的房产证上记载用途为住宅、仓储，则最好不要与其签订租赁合同。

    此外，租赁共享办公场地通常是用来办公的，所以应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有相关的配套设施，适当的停车地点，周围是否有娱乐场所、工厂影响办公等。

    3、审查租金条款是否具体明确

    1） 付款时间

    租赁合同中，由于合同履行管理环节的问题或其他原因，公司尽管没有违约的故意，但实际却未能按合同要求及时付款，常因此发生迟延付款的违约行为，因此建议合同中“明确延迟付款的违约金总额的最高限额”、“增加出租人的付款提示义务”。

    此外，对付款时间没有约定或者约定不明确，依照行业惯例或交易习惯仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

    2） 付款方式

    如租期较长，建议租金支付约定为分期支付，以减少租赁合同因各种原因提前终止后无法追回已付租金的风险。

    如出租方是转租或权利有瑕疵的情况下，更应注意此类风险，实践中常发生转租人欠付租金导致出租人与其终止合同，转租合同同时终止的情况；如果公司已提前支付租金，存在无法收回的风险，因此应尽量约定为后付款。

    3） 租金范围

    创业者还需关注租金范围（如打扫办公空间的费用、共享打印机的费用、门头门楣的使用费、停车位使用费及租期内的物业管理等费用承担及支付）约定是否明确。

    特别提醒，关注是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和（或）支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和（或）支付任何其他费用。”

    4、审查租赁配套设施提供的约定

    因为共享办公通常会提供相关的配套服务，承租人应审查这些服务在合同中是否有具体明确的规定，比如打印、打扫、财务等支持性服务。

    若一项或多项设施、服务不能正常使用从而影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内配套设施或服务的相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。

    5、审查承诺保证条款及违约责任的约定

    租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。

    交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。

    并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。

    违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵（包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面）的违约责任及提前终止合同的违约责任等。

    为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。

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