写字楼租赁市场能否继续保持去年的“亮点”表现

自2021年下半年以来，房地产业面临严峻的市场形势。房地产企业在投资和征地方面持谨慎态度，购房者有强烈的观望情绪。然而，作为一个行业细分市场，商务写字楼市场去年表现“出色”。得益于互联网企业的强大需求支持，中国的写字楼市场原本处于下行周期，在2021达到了完美的尾声。

　　在疫情防控和经济社会发展科学统筹下，国民经济的稳定增长为中国写字楼市场的复苏奠定了坚实的基础，而净吸纳量的“高光”表现为写字楼市场的复苏增添了亮色。世邦魏理仕数据显示，2021年国内写字楼市场呈现强劲反弹，18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。

　　具体城市来看，北京、上海、深圳三城净吸纳量史上首次同时突破百万平方米。在北京，写字楼市场全年净吸纳量创历史新高达109。4万平方米，空置率回归均衡。上海写字楼净吸纳量近130万平方米，租金在止跌的同时，出现了五年来首次回升。而空置率在四大一线城市中一直高居不下的深圳，也在2021年得到改善，全年净吸纳量首次破百万平方米，反超新增供应彰显了市场的活力与韧性。

　　“高光”的数据预示了写字楼市场本轮下行周期的筑底企稳，然而在2022年，宏观经济增速放缓、疫情的多点爆发、规模化的新增供应以及强势需求的持续存疑等多重因素影响下，写字楼市场能否再次画出亮眼的反弹曲线，仍然存在着很大的不确定性。

　　宏观经济的持续稳定是写字楼需求持续释放的前提。CBRE近日发布市场展望报告指出，2022年国内写字楼租赁市场所面临的宏观环境喜忧参半，“忧”的便是经济增速回归常态化，以及此前快速成长的在线教育、在线游戏等行业的强化监管在短期内影响相关企业扩张意愿，因此该机构预计2022年全国写字楼净吸纳量同比将放缓，较2021年的峰值回落17%。

　　而从疫情的影响来看，今年初在国内“卷土重来”的疫情呈现了多点爆发的态势，尤其是深圳、上海等重点城市也受到了疫情的较严重冲击，在给人们生活、工作带来不便的同时，也会影响到企业的信心，阻断写字楼租赁需求的持续释放。

　　规模化的供应则给市场带来巨大的存量和去化压力。据国家统计局数据，今年前两个月全国办公楼待售面积高达3900万平方米，同比增长3。4%。虽然据房讯观察写字楼市场供应高峰期已接近尾声，但“尾声”并不等于“结束”，今年国内重点城市仍有大量的新增供应将入市。来自CBRE的数据显示，全国18个主要城市计划交付的写字楼体量约950万平方米，其中上海、深圳都将有超过100万平方米的供应量，北京、广州的新增也会近百万平。

　　此外，去年部分行业尤其是TMT的强势需求是否可持续仍未能可知。从去年数据分析来看，互联网企业的吸纳量在多个城市的需求中占据了“半壁江山”，而随着对行业反垄断、抑制资本的强监管政策相继出台，预计今年来自互联网企业的需求将出现锐减。

　　戴德梁行近日发布的一季度市场研报也反映出了这一趋势。一季度北京写字楼市场整体市场净吸纳量为18。5万平方米，租赁成交虽高于去年同期水平，但环比去年四季度有所放缓。而在上海，一季度净吸纳量约22万平方米，少于去年同期；深圳则受到季节性因素及疫情防控影响，市场活跃度同样出现回落。

　　与此同时，在北京，领跑市场需求的已变为内资证券、资管类企业，科技互联网企业占比则出现了下滑，其中高科技、生物医药和专业服务业，分别占所有行业总成交面积的32。0%、10。6%和8。7%。

　　在未来三个季度，写字楼市场能否再次逆转并延续去年的“亮点”表现仍有待市场观察。然而，面对市场稳定和复苏过程中的“寒泉”，建议从业者以更积极的态度应对。一方面顺应行业潮流，通过科技应用，提升产品动力，打造低碳绿色智能建筑。另一方面，提高运营能力，不断调整优化租户结构，关注高增长的科技、生命科学等产业，在建设中营造良好的产业发展生态，以优质的交通管理提升产品吸引力。