艾克商务中心浅析写字楼价值是怎么判断的？

艾克商务中心浅析写字楼价值是怎么判断的？

写字楼价值是写字楼的生产力水平，即写字楼为公司和员工创造价值的能力。换句话说，能够为公司和员工不断创造高价值的办公楼是具有高内在价值的产品。这样的办公楼将在市场上长期享有较高的估值、顶级租金和持续增长能力。

写字楼价值是怎么判断的？

判断办公楼的价值概括为以下十点：

一、位置很重要。

好的位置代表着这里的人气，交通便利，配套设施完善，为在这里工作的人提供基础服务。

二、商业区是必不可少的。

在各行各业聚集的地方，我们总会有交集。也许有一天我们可以擦去火花，讨论如何实现它“一亿小目标”。

三、交通是关键。

通常好的交通包括地铁上盖、公交直达、出租车停车方便。私家车商用车有足够的停车位，不浪费时间上路。

四、良好的形象也至关重要，办公楼的形象也至关重要。

如何成为标志性的办公楼，最重要的是提高办公楼的自我修养。一个好的办公楼，想要提高自己的形象，需要高外观水平，独特的设计，高度骄傲，明亮的大堂和宽敞的电梯。

五、空间舒适，办公室宽敞。

办公室的舒适度主要取决于办公室的高度。空间越开放，公共区域越大。这三个指标越高，舒适度就越高。

六、地毯环保，生态节能。

节能环保，绿色健康的硬件设施，既保护环境又节约成本，又有助于保护员工健康。

七、生态环保，绿色健康。

周边环境优美，或建筑绿色小环境，身心愉悦，让大家更有效地投入工作。

八、智能系统，现代办公楼是必不可少的。

“智能5A”，是现代写字楼必不可少的硬性条件。“5A”，包括“OA”办公自动化，“CA”通信自动化，“FA”消防自动化，“SA”安全自动化和“BA”自动控制建筑。除了基本办公自动化，互联网+时代物联网发达，全楼覆盖无线网，办公会议娱乐不耽误，科技改版。

九.完善基本配套设施。

在设计供电系统、空调、电梯、排水设备等基本功能的同时，还应使用更多的新技术。例如，新风系统可以改善整个建筑的空气环境。

十.后期服务非常重要。

一个好的办公楼应该由经验丰富的知名物业公司管理，包括24小时的维护和安全服务。此外，附近还有银行、邮局、餐饮、商务中心等。同时，休闲健身办公楼可以提高商人的幸福感。决定办公楼价值的因素有很多。

这里有六个最重要的。

1.位置和质量决定价值

位置和整体质量是决定办公楼租赁需求和租金价格的主要因素。上海70%以上的甲级办公楼集中在南京西路、陆家嘴等六个中心商务区。与周边地区相比，这些商务区的租金水平和租金率明显较高。需要强调的是，区域所包含的因素非常复杂，包括商业氛围、商业形式等因素。以北京东路的几栋办公楼为例，它们具有明显的区位优势，但周边地区存在不利因素。例如，老式的道路较多，道路一般较窄，沿街有各种五金店，影响了商业价值。随着北京路整体定位的调整，这些限制将逐步消除。

2.大客户比例逐渐受到重视

大客户比例是办公楼租赁行业逐渐关注的一个因素。在办公楼租赁市场，小客户/高租金与大客户/优惠租金之间存在矛盾。虽然小客户单位租金高，短期内可以解决空置问题，但越来越多的高端办公楼开始将平衡倾向于后者。

这一选择背后有许多理性的考虑：首先，大客户可以提高办公楼的整体质量和知名度，大大降低物业管理的难度和成本。其次，大客户对未来租金的上涨并不敏感。由于租金的上涨，他们很少选择退还租金，大客户的结算可以显著降低运营和投资成本。在许多著名的办公楼中，少数大客户可以解决30%以上的租赁问题。

办公环境影响舒适度

对于高档甲级办公楼的租户来说，建筑内部设施的水平，包括中央空调、水暖和通信，虽然各不相同，但整体感觉并不明显。从实际情况来看，虽然一些早期办公硬件设施确实存在电梯数量过少等问题，但对这些办公租赁没有明显影响。

3.个性化定位提高质量

正确的整体定位对办公楼的运营和发展起着至关重要的作用。科技京城的最初定位是“集信息、科技产品开发、软件开发、备件供应、咨询培训等十大功能于一体的大型信息科技城和高科技园区“。这个定位很高端，有区别，但是“科技“这是一个非常笼统的定义，“高科技园区“特别是在黄浦区这样的老核心商务区，更难把握和实现定位。“科技园区“定位难以认可和突出特点。这种定位偏差曾经影响到科技首都的投资和运营。

之后，建立了科技京城“商务+科技“定位，并努力将这一定位主题化、多样化，将“时尚性“，“前卫性“，“商务性“等元素融入建筑经济，更好地利用南京西路附近的地理优势，聚集人气，提高建筑整体质量。

4.物业服务与高端挂钩

目前，上海办公楼租赁越来越重视物业服务水平，并逐渐符合国际标准。最明显的表现之一是，越来越多的办公楼与第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名物业公司合作，以提高其物业管理水平。

细节可以反映整个物业的质量和形象，而品牌物业管理公司非常注重从细节开始。例如，许多早期的办公楼都有电梯数量太少，在高峰时段严重拥堵。品牌物业管理公司经常采取与建筑企业沟通协商的方式，通过错开通勤时间，收到良好的效果。如果遇到雨天，许多物业将为进入建筑的人员提供带伞的塑料袋，不仅防滑，保持建筑清洁，而且保护电梯等设备。

5.商业区需要合理布局

总体布局包括建筑结构布局和业务布局，对办公楼租赁有一定影响。合理的布局调整可以大大提高办公楼的整体商业服务水平。

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