联合办公市场正在发生这些事

　　联合办公市场正在发生这些事

　　洗牌期过后，将是一场巨头与巨头之间的较量。距离联合办公品牌WE+与酷窝的合并刚一个月，联合办公品牌优客工场，在上周宣布与洪泰创新空间合并。

　　经历过去两年的快速进入后，联合办公行业整合的大潮，已然开启，可以预见的是，洗牌期过后，将是一场巨头与巨头之间的较量。吸纳大公司入驻，促进客群多元化，增强服务，逐渐成为联合办公行业的共识。

　　合并、收购

　　“目前联合办公行业已经进入到快速整合阶段，品牌合作运营是未来联合办公运营的一个方向。”戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部高级董事严区海表示。

　　4月26日，国内共享办公领域发生了最大的一起合并交易，优客工场与洪泰创新空间合并。合并后，优客工场董事长由毛大庆出任，联席CEO将由毛大庆、王胜江共同出任，洪泰空间产品线保持独立运营，团队架构不变。合并后公司总体估值约90亿人民币。

　　更早一些的3月份，无界空间完成近1亿元A+轮融资，并宣布全资收购Fourwork（富空间）。无界方面称，融资及并购完成后，现有空间将达13家，总面积占30000余平米，提供5000余工位。

　　联合办公市场正在发生这些事

　　去年至今知名联合办公品牌融资情况，数据来源：克而瑞，36氪记者根据公开报道整理。

　　WE+与酷窝也在3月份宣布合并。这意味着WE+酷窝正式完成了在华北、华中、西南和华南地区16个重点城市、47个空间的布局。

　　其实，优客工场和洪泰创新空间的合并、WE+与酷窝的合并，无界空间收购富空间都绝非行业个案，去年3月，优客工场和无界空间宣布达成股权战略合作，还有氪空间参股了纳什空间B轮融资。

　　从这几次大的合并、入股事件看，当事双方说得最多的理由是：对规模化的追求。

　　“规模大成本就低，比如线上平台的费用会省很多。这样的规模化使得赢利能力增强，然后利用这种跨地域的资源去做我们线上的平台，在我们线上平台增加除了租金以外的收入，这是能看到的最大好处。”与无界合并后，酷窝创始人莫万奎如此说道。

　　另一方面，这或许还预示着行业集中度的进一步提高，克而瑞报告显示，大鱼吃小鱼，体型相当则合并。

　　海外扩张

　　合并收购之外，规模靠前的公司都在加速“跑马圈地”，以期获得更大的市场占有率。

　　根据克而瑞调研报告，WE+计划2018年在中国布局200家，SOHO3Q计划在2017年工位数达到10万个。

　　氪空间在2016年一年中，从一个社区开到了30个社区，管理面积也从不到2千平米扩张到了如今超过14。8万平米的规模，未来，其还将在上海、北京等核心城市进行深度布局。

　　联合办公市场另一个不可忽视的趋势是，运营商已经将扩张战场瞄向了海外市场。

　　联合办公市场正在发生这些事

　　氪空间南京梦幻城社区

　　比如与洪泰创新空间合并后，优客工场的国际化野心非常明显。交易完成后，优客工场2017年全球布局24个城市近100个场地，包括北京、上海、广州、深圳、中国台北及新加坡、纽约、伦敦等城市，计划三年内在全球35个城市设立150个场地，为创新企业提供10万个工位，总办公面积预计达50-60万平方米。

　　另一家总部位于上海的联合办公品牌裸心社（nakedHub），4月10日宣布将在上海、北京、香港以及越南的河内与胡志明市等5座城市进一步扩展其联合办公网络，扩大其联合办公空间(办公室出租和写字楼出租)的数量至21家。

　　更早一些的去年11月，WE+位于美国旧金山和芬兰赫尔辛基的空间将正式改造完毕，并投入使用。

　　大公司的生意

　　伴随着行业数量的爆发式增长，一二线城市联合办公空间的过剩隐忧已出现，高力国际《2017灵活办公空间展望报告（亚太地区）》报告（下文简称“报告”）显示，仅北京、上海两个城市，联合办公空间网点数量就分别多达235个和860个。

　　另一群“分蛋糕”的人或将入场。3月26日，北京商办限购，只能做商业用途。严区海认为，北京商办新政后，对联合办公行业来说是个好消息，更多商办转卖为租成为唯一出路，拓宽了联合办公选址范围，可以选择更优的地理位置，但行业内选址竞争会随之加大。

　　但采访的业内人士对这一市场仍然非常看好。一个颇为令人玩味的现象是：亚太地区已有越来越多的跨国大型企业开始让员工们搬入联合办公空间。

　　比如，硅谷银行在多个美国市场使用WeWork的服务；汇丰银行在香港的535号大楼里，租用了400余个WeWork的工位供其数字团队使用；安永也把悉尼的一个团队搬进了联合办公空间。

　　伴随着这一趋势，高力国际预测联合办公市场未来将有着极大的发展前景，到2030年，30%的企业地产组合都会是灵活办公空间。短期预计将有更多的跨国企业把一些特定部门搬进灵活办公空间——数字、创新或技术团队最有可能搬进这些空间。

　　究竟是什么原因让跨国企业开始青睐这种办公模式？高力国际华北区董事总经理李杰表示，首先，灵活办公空间使跨国企业可以在规模上实现更大的灵活性，较快地扩大或缩小规模，项目团队尤其如此。另外，将特定团队设于动态环境中可提供许多良好契机，与创新相融合、提高员工稳定性、发现人才，以及与其他最终用户实现交叉销售。其次是租赁会计准则变化，短期租约（12个月以下）将不受新标准影响。

　　“租桌子”外的其它盈利渠道

　　在一些联合办公空间快速扩张的同时，一些经营不善者已倒闭，行业优胜劣汰之势初显。去年曝光倒闭的有北京MadSpace、深圳“地库”；北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁；位于深圳南山的“孔雀机构”因其拖欠租金和物业管理等相关费用遭遇强拆等。

　　据媒体报道，大部分联合办公前期投入较大，包括装修、租金、办公配套等要投入几百万，后期还要面对推广、人力、水电、税费、办公用品等更为庞大的空间运营开销，成本高，盈利难。

　　从《2016北京市众创空间蓝皮书》的数据统计可以看到，目前众创空间的利润渠道大部分仍停留在通过“二房东”收取租金的阶段。

　　优客工场毛大庆认为联合办公未来会有很多的衍生品，其中流量搭载、企业生态培养将成为联合办公的下一步盈利模式。

　　“从服务业角度看，行业普遍存在客群定位不清，经营的手段、团队、渠道不稳定，产品定位较为混乱的问题”，星库空间创始人、CEO白羽表示，能不能给客户提供物超所值的服务，如何最大限度满足于创业者办公和工作的实际需求，才是联合办公空间最应该去思考的地方。赢得规模应该具备客户导向，服务意识，比如万豪、希尔顿等知名酒店就一定不是通过市场占有率来巩固规模，击败竞争对手。

　　到底什么是服务？在白羽看来，国内的通病反而是基础服务做得不好，小到一个办公环境的需要，私密性、企业形象，硬件环境，网络的可靠性等这些基本需求的满足。

　　“工位”生意外，该行业对盈利方法的摸索一直在进行。据严区海介绍，无界上线了新业务WStudio布局移动办公，新型的办公习惯正在培养中，C端的市场如果被激活，将会有更大的盈利空间；Wework除去租金，还会有会员制等增值服务收入，优客工场、无界、3Q也都在积极搭建更多元化的服务，例如人才引进、培训、传媒等。

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